Affitto, mutuo o cessione del quinto dello stipendio? Quante volte le persone hanno pensato di investire per il futuro della famiglia in una casa o in un appartamento? Le ragioni sono le più disparate: più vicini al luogo di lavoro, con un piccolo appezzamento di terreno per l’orto, una zona tranquilla lontana dallo stress del centro città, la vicinanza ai mezzi di trasporto o semplicemente un luogo dove trascorrere il resto della giornata dopo tante ore passate al lavoro, in macchina o con altri mezzi e la necessità di essere in un luogo di relax.

L’esigenza di acquistare è, molto spesso, limitata alle risorse disponibili e anche alla capacità di avere un reddito che consenta di gestire al meglio tutte le spese che si devono sostenere per il mantenimento dell’immobile in cui vivere, oppure, molto più spesso, di accedere a un prestito per acquisto prima casa.

Quindi, il primo pensiero per comprare casa è: in che modo si può fare?
Di soluzioni se ne prospettano diverse:

• la disponibilità di poter investire quanto risparmiato fino ad ora;
• il risparmio accumulato e una parte del TFR;
• il classico mutuo ultra decennale.

È possibile comprare casa anche in una forma diversa dal finanziamento acquisto prima casa? La risposta è affermativa. Si può ricorrere alla cessione del quinto dello stipendio. Molte banche e istituzioni finanziarie accettano la cessione del quinto dello stipendio per comprare casa, dando così un’alternativa a chi desidera impegnare il 20% del proprio stipendio (è la rata massima che si può impegnare).

Comprare casa con cessione del quinto: caratteristiche e limiti operativi

La cessione del quinto è formalmente un prestito personale non finalizzato, quindi distinto dal mutuo ipotecario tradizionale. Ciò significa che non è vincolato all’acquisto di un bene specifico e non prevede l’iscrizione di ipoteca sull’immobile. La normativa non vieta di utilizzare la cessione del quinto per finanziare l’acquisto di una casa, ma occorre considerare alcuni limiti operativi. In primo luogo, la durata massima del piano di rimborso è di 120 mesi (10 anni), molto inferiore rispetto ai mutui immobiliari che possono estendersi fino a 30 anni. Inoltre, la rata mensile non può superare il 20% dello stipendio netto o della pensione netta, poiché viene trattenuta direttamente alla fonte. Questi vincoli rendono la cessione del quinto per acquisto casa una soluzione adatta solo per chi deve finanziare importi medio-bassi e desidera evitare le garanzie e i costi accessori tipici di un mutuo.

È importante sapere che, con la cessione del quinto dello stipendio, si può arrivare a finanziare anche il 100% dell’immobile che si desidera acquistare, a differenza del mutuo che può arrivare, di solito, fino all’80%.

Ma come funziona? La cessione del quinto dello stipendio permette di accedere a un prestito in un’unica soluzione (a volte esiste un tetto massimo) ed è ben distinto per dipendenti pubblici e privati.

Cessione del quinto e mutuo prima casa

Perché cedere il quinto dello stipendio? È evidente che, se non si desiderano ipoteche sull’immobile, è una via interessante da percorrere. La libertà di vendere un immobile senza vincoli è veramente importante. Un aspetto da sottolineare è la totale assenza di garanti (non è possibile inserirli).

Chi compra un immobile oggi, inoltre, lo potrà rivendere fra sei anni senza la necessità di cancellare o “girare” un eventuale mutuo; inoltre, anche se non si è ancora finito di rimborsare quanto sottoscritto con il quinto, non vi sono vincoli per la vendita dell’immobile.

Quanto concesso al quinto dello stipendio è da considerarsi a tutti gli effetti un prestito personale. Il prestito viene erogato a tutte le persone che hanno un contratto a tempo indeterminato e per i pensionati di età inferiore agli 80 anni che percepiscono una pensione superiore alla minima.

Molto importanti sono le convenzioni con Istituzioni o enti pubblici, perché permettono anche ai pensionati di accedere ai prestiti, che di solito hanno una durata tra i 24 e i 120 mesi. I tassi d’interesse sono in linea (e qualche volta anche inferiori) con quelli applicati dai mutui e vengono calcolati sia il TAN FISSO (Tasso Annuale Nominale) che il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale).

Per quanto riguarda i costi, questi sono molto inferiori ad un mutuo sia nei tassi sia nelle spese notarili, di registro ecc. Tra l’altro, non è necessaria alcuna perizia dell’ente erogante il prestito.

Anche chi è stato segnalato come cattivo pagatore può richiedere un prestito con la cessione del quinto dello stipendio poiché, a fare da garanzia al prestito, è il reddito percepito.

Cessione del quinto o mutuo: differenze e limiti per l’acquisto di una casa

A differenza di un mutuo tradizionale, che può coprire fino all’80% o più del valore dell’immobile (a seconda della banca e del profilo del richiedente), la cessione del quinto non è concepita come un vero e proprio finanziamento immobiliare con garanzia ipotecaria. Chi desidera acquistare casa con questa formula deve quindi valutare attentamente se l’importo ottenibile sia sufficiente per l’investimento previsto. Alcune banche o finanziarie offrono versioni “speciali” della cessione del quinto destinate all’acquisto di immobili, ma si tratta di casi rari e soggetti a condizioni più rigide, come durate ridotte o tassi differenziati.

È inoltre importante sapere che la vendita dell’immobile non comporta automaticamente la cancellazione della rata: il finanziamento prosegue fino all’estinzione del piano o al saldo anticipato. Ciò riduce la flessibilità rispetto a un mutuo ipotecario, dove è possibile estinguere o trasferire l’ipoteca al momento della vendita della casa.

Novità 2025: procedura telematica INPS e aggiornamento dei costi di gestione

Dal 1° luglio 2025 l’INPS ha introdotto una nuova procedura telematica per l’estinzione e il rinnovo dei piani di cessione del quinto, che sostituisce gran parte delle pratiche manuali precedenti. Questo aggiornamento, semplifica la gestione dei finanziamenti, riducendo i tempi di lavorazione e aumentando la trasparenza tra l’ente previdenziale e gli istituti di credito. Parallelamente, il SIULP ha comunicato che sono stati aggiornati i costi amministrativi per banche e intermediari, con un importo pari a 2,39€ per le banche convenzionate con l’INPS.
Un ulteriore aspetto importante riguarda il tasso di usura, che rappresenta il limite massimo oltre il quale un finanziamento diventa illegale: nel 2025 l’INPS e la Banca d’Italia hanno aggiornato le soglie antiusura per la cessione del quinto e per gli altri prestiti personali. È quindi fondamentale verificare che il TAEG applicato da banche o finanziarie non superi tali soglie, poiché un tasso eccessivo può rendere il contratto nullo e comportare sanzioni per l’intermediario.

Per riassumere, è possibile affermare che la cessione del quinto dello stipendio ben si adatta a chi:

• non vuole ipoteche;
• desidera vendere l’immobile in qualsiasi momento, senza vincoli;
• essendo o essendo stato un cattivo pagatore, può comunque accedere a questa forma di finanziamento.

L’informazione è uno strumento molto importante per chi si accinge ad intraprendere l’acquisto di un immobile e diventa fondamentale, per le esigenze di chi si cimenta per la prima volta ad affrontare questo significativo obiettivo, analizzare i pro e i contro di queste scelte, che comportano una ponderazione nelle proprie azioni.