Mutuo per la Casa: Ecco Come Funziona!

Scegliere un mutuo che venga incontro alle nostre esigenze finanziarie non è sempre facile.

Infatti si deve sempre tenere conto che un mutuo (cioè il finanziamento sulla casa) può avere una durata compresa tra i 30 ai 50 anni.
È essenziale quindi, cercare il mutuo prestando molta attenzione alle condizioni contrattuali e finanziarie, che ci permettono così di ricavare le migliori offerte commerciali presenti sul mercato del credito finanziario, scegliendo il giusto mutuo che soddisfi così le nostre esigenze.

Prima di accendere un mutuo sulla propria casa è importante tenere conto delle discipline civilistiche e contrattuali che esso possiede.

Infatti prima di acquistare un qualsiasi tipo di immobile, è bene valutare in maniera approfondita le varie opzioni che banche ed altri istituti di credito offrono ai propri clienti.
Infatti non bisogna mai accontentarsi del primo mutuo che ci viene sottoposto, ma facendo un’accurata analisi delle varie proposte ci consentirà anche di risparmiare un bel pò di soldi.
Il codice civile definisce il mutuo nell’articolo 1813 come: un contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualita.
In altre parole, da ciò che si comprende in questo articolo, è che il funzionamento del mutuo avviene tramite uno scambio, variabile nel tempo, tra il soggetto mutuante e quello mutuatario.
Nel codice civile questo tipo di contratto rientra tra quelli a “titolo oneroso”, cioè il mutuatario oltre che restituire l’intera la somma deve versare anche gli interessi stabiliti sul contratto al momento della firma all’istituto di credito in cui ha acceso il mutuo casa.
Comparendo anche nell’articolo del codice civile come “contratto reale” in cui il mutuante versa al mutuatario una certa somma di denaro, e quest’ultimo si prende in carico l’obbligo di restituire l’intero importo accreditato.

Ci sono diversi aspetti da tenere conto prima di accendere un mutuo.

Elenchiamo alcuni aspetti per far si che possiate farvi un’idea più chiara.

Come abbiamo già detto, la prima cosa da tenere in conto è di non accontentarsi del primo contratto che ci viene sottoposto, ma essendo un contratto vincolante per più di 20 anni, bisogna sceglierlo con estrema attenzione, confrontando anche le diverse documentazioni precontrattuali.

Richiedere sempre il modulo standard europeo PIES per confrontare tutte le documentazioni, in tal modo saremo certi di controllare tutte le condizioni del mutuo e l’ammontare del piano finanziario.

Fare attenzione al Taeg e allo spread: lo spread non è altro che il valore che evidenzia il guadagno di una banca dato dal mutuo, applicando un tasso di interesse per assicurarsi un guadagno su questo finanziamento e sul rischio di tale operazione e sulle spese di gestione.

Mentre il Taeg è il costo annuale effettivo di tale prestisto, che tiene conto anche di spese accessorie e di costi aggiuntivi, infatti bisogna considerare anche la differenza tra Taeg e Tan.

Se i valori differenziali di Taeg e Tan sono abbastanza alti, molto probabilmente il costo di questo mutuo sarà abbastanza elevato.

Dobbiamo valutare anche la durata di questo finanziamento.
Infatti la durata del mutuo incide in particolar modo sul costo effettivo, considerando che durate più lunghe consistono in un rischio più elevato per le banche, o per gli operatori di credito, e quindi di conseguenza si avrà un tasso di interesse più alto.

Per mutui durevoli dai 15 ai 20 anni, questo tasso variabile avrà dei punti in meno rispetto a un finanziamento dalla durata di 20 anni in su.

Considerare il parametro loan to value.
Un’ulteriore aspetto da considerare è appunto il parametro loan to value, che indica il rapporto tra l’importo per il mutuo che viene richiesto e il valore dell’immobile che deteniene colui che lo richiede ponendolo come garazia per il finanziamento.
Attraverso questo sistema infatti si dedurrà il rischio: più sarà minore, e migliori saranno la condizioni per estinguere il mutuo.

Il tasso da scegliere varia in base alle disponibilità che avremo e quanto saremo disposti a prendere in carico i rischi.
Il tasso fisso infatti vi permetterà di avere una rata costante e che non varia durante tutto il tempo della durata del prestito, ma non si avranno dei vantaggi su eventuali cambi e riduzioni sui tassi del mercato finanziario.
Mentre il tasso variabile dipende dalla durata periodica delle rate che varia il suo ammontare nel corso del tempo.
Ma scegliere il tasso variabile è sempre un rischio, se i tassi di mercato si alzano le rate saranno più costose, invece se i tassi si abbassano avremo invece una diminuzione di tale rata.
Oggi invece il tasso fisso presenta dei valori molto bassi, e quindi scegliere una rata che dura di più nel tempo ha quasi lo stesso costo di una a tasso variabile.
Come abbiamo già detto in precedenza, per i tassi, bisogna prendere in considerazione il Tan e il Taeg.

È possibile cambiare idea in qualsiasi momento.
Infatti possiamo decidere se pagare tutto o in piccola parte il prestito e cambiare banca, utilizzando il trasferimento di questo mutuo presso un’altra ad un costo gratuito. Infatti per mutui accesi in anni precedenti, cambiando si potrebbero risparmiare molti soldi in circa un anno.

Ricordiamo che per farvi accettare un mutuo, non è obbligatorio aprire un conto corrente nella banca in questione o stipulare qualsiasi genere di assicurazione che essa ci offre.
Qualsiasi tipo di problema che riscontrerete, ricordatevi che fare reclamo per iscritto alla banca è un vostro diritto.
La banca è tenuta a rispondervi entro 30 giorni dalla ricezione, qualora non otteniate risposte, o che non ritenete possano essere soddisfacenti, potrete fare ricorso all’Arbitro bancario e finanziario.
In genere i contratti stipulati del mutuo prevedono le assicurazioni di scoppio e incendio sulla casa, mentre altre risultano essere facoltative come casi di decesso o perdita del lavoro.

Ricordiamo ancora una volta che non è obbligatorio stipulare queste polizze.

La banca eroga prestiti con tasse non superiori al 33% rispetto al reddito mensile che il mutuatario possiede.
Per aumentare il valore di questo mutuo avrete bisogno di ulteriori garanzie aggiuntive, non conta infatti solo l’ipoteca sulla casa ma di un garante che assicuri il pagamento di quest ultimo.

Un altro limite che impone la banca è che non eroga più dell’80% del valore del catasto immobiliare.

Questo significa che per acquistare un qualsiasi tipo di immobile, bisogna disporre già del 20% di denaro per poterli spendere in atti notarili e coprire gli eventuali costi dell’agenzia immobiliare che si prende in carico le questioni burocratiche.

Il contratto del mutuo deve avere determinati requisiti per far si che venga convalidato come: causa, accordo delle reciproche parti, l’oggetto e la forma.

Un mutuo è difatti legato a delle normative.
La causa non è altro che lo scambio tra il giovamento di un’immobile e il pagamento degli interessi del mutuo stesso.
Mentre l’accordo delle reciproche parti sono date dall’istituzione che eroga l’importo e di chi ne beneficia.
Infatti con l’erogazione di questo denaro, chi lo richiede ne diventa proprietario e ne può far uso liberamente.
Però, prima che la banca eroghi questi finanziamenti, ci sono delle premesse mutuali, in cui quest’ultima consegna la somma pattuita e può rifiutarsi di assolvere a tale promessa nel caso in cui, chi richiede il prestito, venga meno agli accordi presi nel contratto.
Mentre per la forma, il testo deve essere scritto da un notaio e deve essere chiaro e completo delle informazioni di passaggio di proprietà, dell’identificazione dell’immobile, della sua idoneità e molti altri.
Altre cose fondamentali per l’apertura del mutuo sono:
Presentare dei documenti che serviranno alla banca, o ai soggetti da parte di terzi che erogano la somma, di valutare il patrimonio complessivo e la situazione finanziaria di chi richiede l’importo.
Grazie a queste informazioni, chi gestisce la pratica sarà in grado di stabilire l’effettivo valore delle garanzie che forniamo loro.
Ricordiamoci inoltre che è bene prima far valutare l’immobile da ingegneri, architetti e geometri per stabilire il valore effettivo dell’immobile stesso per non rischiare di pagare più del dovuto, ma in ogni caso queste spese sono a carico del richiedente.
Una volta completate le dovute stime, l’ente comunicherà l’esito tramite l’uso di strumenti di credito, che consentiranno di stabilire se colui che richiede la somma sia in grado di restituirla.
Nel caso in cui la richiesta venga accettata, si procederà con la firma del suddetto contratto in cui verranno riportate tutte le condizioni mutuali e finanziarie alla quale adempiere, in cui vengo riportati ne dettaglio le rate mensili da versare all’ente, i tassi di interessi che verranno applicati e le condizioni di pagamento.
Una volta approvato il piano mutuale e delle condizioni finanziarie di tassi, importi e via dicendo e quelle previste dagli interessati, la banca procederà a versare l’importo del suddetto mutuo.

Ricapitolando quanto già abbiamo detto, è che è fondamentale dedicare del tempo a cercare il miglior mutuo in base alle nostre esigenze.
Infatti bisogna sempre comparare i documenti che ci vengono forniti ad altri, per poter scegliere in maniera più consapevole la proposta che più si avvicina a noi.
Bisogna anche tenere conto dei tassi di interesse fissi e variabili dei contratti di mutuo, scegliendoli in base alle esigenze personali, con possibilità di cambiare sempre idea e decidere di pagare l’intera somma pattuita o parne la metà.
I tassi di interesse fisso infatti non godono delle agevolazioni che hanno i tassi variabili, ma all’incirca hanno quasi lo stesso prezzo.
Cambiare in qualsiasi momento banca in maniera gratuita attraverso i sistemi di trasferimento, usufruendo anche alcune detrazioni date dai cambi di tassi per chi ha già acceso mutui in passato.
Valutare anche la durata della restituzione del prestito, in quanto meno tempo si impiega a restituirlo e meno saranno gli interessi da pagare.
Rispettare le norme contrattuali quando si stipula un mutuo.
Ricordiamo che non è necessario aprire un conto presso la banca che eroga il prestito per il mutuo e nemmeno è obbligatorio aderire a determinate assicurazioni, anche se la banca tenderà a renderle vincolanti sui termini contrattuali.
È inoltre necessario fornire tutte le informazioni del richiedente alla banca, affinchè chi si occupa del disbrigo di queste pratiche, possa valutare al meglio tutte le condizioni preposte.